Kiek reikia uždirbti, kad gautum būsto paskolą

Klausimas skamba paprastai, bet atsakymo „reikia uždirbti X eurų" nėra. Bankas vertina ne atlyginimo skaičių, o tai, kiek jo lieka po visų kitų mėnesinių įsipareigojimų. Du žmonės su tokiu pačiu atlyginimu gali gauti visiškai skirtingus sprendimus.

Pagrindinė taisyklė: 40 procentų

Atsakingojo skolinimo nuostatai riboja, kokią pajamų dalį gali užimti visos paskolos kartu sudėjus. Praktikoje bankai skaičiuoja apie 40 procentų nuo pajamų į rankas, ir į tą dalį patenka viskas: būsto paskola, vartojimo paskola, lizingas, kredito kortelės limitas, net jei jo nenaudojate.

Pavyzdys. Uždirbate 1 800 eurų į rankas. Keturiasdešimt procentų yra 720 eurų. Jeigu už automobilio lizingą mokate 200 eurų, būsto paskolai lieka 520 eurų per mėnesį. Su 4,2 procento norma ir 25 metų terminu tai maždaug 96 000 eurų paskola.

Lentelėje naudota 4,2 procento norma ir 25 metų terminas. Savo skaičius galite pasitikrinti su skaičiuokle „Kiek galiu skolintis".

Antras filtras: palūkanų augimo testas

Net jei įmoka telpa į 40 procentų šiandien, bankas papildomai patikrina, ar telpa ir tada, kai palūkanos pakyla. Tai vadinama streso testu. Būsto paskolos Lietuvoje beveik visos su kintama norma, kurią sudaro banko marža ir EURIBOR, todėl įmoka per 25 metus tikrai keisis.

Kaip tai atrodo praktikoje: 120 000 eurų paskola 25 metams su 4,2 procento norma reiškia apie 647 eurų įmoką. Pakilus normai dviem procentiniais punktais įmoka pasidaro apie 795 eurus. Skirtumas beveik 150 eurų kas mėnesį, ir jį reikia turėti iš kur padengti.

Šitą scenarijų verta susiskaičiuoti prieš pasirašant, o ne po. Tam yra atskira palūkanų augimo skaičiuoklė, rodanti visus scenarijus vienu metu.

Pradinis įnašas ir tai, ko jis nedengia

Standartinis reikalavimas yra 15 procentų būsto kainos. Pirmajam būstui kai kuriais atvejais pakanka mažiau, jei pasitelkiama valstybės parama, bet taisyklė paprasta: kuo didesnis įnašas, tuo mažesnė rizika bankui ir tuo geresnė siūloma marža.

Klaida, kurią daro dauguma: susitaupo tiksliai pradiniam įnašui ir nustemba sandorio dieną. Notaras, Registrų centras, turto vertinimas, banko sutarties mokestis ir pirmųjų metų draudimas sudaro dar 2 iki 5 procentų kainos, ir bankas šitų sumų nefinansuoja. 120 000 eurų būstui tai papildomi 1 500 iki 2 500 eurų grynais.

Pilną sąrašą galite susidėlioti su būsto pirkimo kaštų skaičiuokle.

Kas dar patenka į vertinimą

• Darbo stažas. Bankai paprastai nori bent 6 mėnesių dabartinėje darbovietėje ir nepertraukiamo stažo apskritai. Bandomasis laikotarpis dažnai reiškia atidėtą sprendimą.

• Pajamų tipas. Darbo užmokestis vertinamas pilnai. Individualios veiklos ar autorinių pajamos dažnai vertinamos su nuolaida ir prašoma ilgesnės istorijos.

• Išlaikomi asmenys. Kiekvienas vaikas mažina laisvų lėšų dalį, todėl mažina ir galimą paskolos sumą.

• Kredito istorija. Vėlavimai, net nedideli ir seni, matomi registruose ir gali lemti didesnę maržą arba neigiamą sprendimą.

• Kredito kortelė ir kredito linija. Skaičiuojamas limitas, o ne panaudota suma. Nenaudojama 3 000 eurų kortelė vis tiek mažina jūsų galimybes.

Ką pasitikrinti prieš paraišką

Prieš kreipiantis verta pasižiūrėti savo kredito istoriją ir uždaryti nenaudojamus limitus. Abu veiksmai tiesiogiai veikia rezultatą ir užtrunka kelias dienas.

Naudinga ir surinkti dokumentus iš anksto: pajamų pažymas, sutartis, duomenis apie turtą. Tvarkingas paketas pagreitina procesą ir sumažina papildomų klausimų.

Kas dar keičia galutinį atsakymą

Be pajamų ir įsipareigojimų svarbu ir tai, kokio dydžio būstą perkate. Didesnis būstas reiškia ne tik didesnę paskolą, bet ir didesnius komunalinius bei priežiūros kaštus.

Todėl skaičiuojant verta iš karto pridėti numatomas mėnesines būsto išlaikymo išlaidas. Jos nepatenka į banko skaičiavimą, bet iš jūsų biudžeto imamos kas mėnesį.

Ką reiškia paskolos aptarnavimo santykis

Pagrindinis bankų naudojamas rodiklis yra visų mėnesinių įsipareigojimų ir pajamų santykis. Jis rodo, kiek pajamų jau pažadėta kitiems dar prieš pradedant gyventi.

Kuo šis santykis mažesnis, tuo lengviau ištverti netikėtumus. Todėl jis naudingas ne tik bankui — jį verta pasiskaičiuoti ir sau, prieš einant į konsultaciją.

Kodėl bankas skaičiuoja kitaip nei jūs

Bankas vertina ne tik dabartines pajamas, bet ir jų stabilumą. Todėl trumpas darbo stažas, kintama premijų dalis ar individuali veikla vertinami atsargiau nei pastovus atlyginimas.

Antra, į skaičiavimą įtraukiami visi turimi įsipareigojimai, įskaitant kredito korteles ir lizingus, net jei jais nesinaudojate. Limitas laikomas potencialia skola, nes jį galima išnaudoti bet kada.

Šeimos pajamos ir jų vertinimas

Kai paskola imama dviese, vertinamos abiejų pajamos, bet ir abiejų įsipareigojimai. Tai dažniausiai padidina galimą sumą, nes bendros pajamos auga labiau nei bendros išlaidos.

Vis dėlto verta pasitikrinti, ar įmoką ištvertų vienas žmogus, jei kito pajamos laikinai dingtų. Šis paprastas testas parodo, kokia yra reali sprendimo rizika.

Kaip paskolos terminas keičia skaičius

Ilgesnis terminas mažina mėnesinę įmoką, todėl leidžia gauti didesnę paskolą su tomis pačiomis pajamomis. Bet kartu jis didina bendrą permoką, ir ne šiek tiek.

Praktinis kompromisas — imti ilgesnį terminą dėl saugumo, bet mokėti daugiau, kai yra galimybė. Taip išlaikomas ir lankstumas, ir mažesnė galutinė kaina.

Vaikai ir kiti išlaikytiniai

Skaičiuojant maksimalią įmoką bankai atsižvelgia į šeimos sudėtį, nes išlaidos su vaikais didesnės. Todėl ta pati alga skirtingoms šeimoms duoda skirtingą rezultatą.

Planuojant verta įvertinti ir tai, kas bus po kelerių metų. Darželis, mokykla ir būreliai yra numatomos išlaidos, kurios atsiras nepriklausomai nuo paskolos.

Kada verta laukti

Jei skaičiai gaunasi ant ribos, laukimas dažnai yra geriausias sprendimas. Papildomi metai leidžia sukaupti didesnį pradinį įnašą, o tai iš karto pagerina sąlygas.

Per tą laiką galima ir sumažinti esamus įsipareigojimus. Uždaryta vartojimo paskola dažnai padidina galimą būsto paskolos sumą labiau nei atlyginimo pakėlimas.

Ką daryti, jei sumos neužtenka

Yra keturi realūs svertai, ir jie veikia labai skirtingai.

Termino ilginimas atrodo patraukliausiai, nes įmoka krenta iškart. Bet 100 000 eurų paskola su 4 procentų norma per 30 metų kainuoja beveik 30 000 eurų daugiau palūkanų nei per 20 metų. Tai sprendimas, kurį verta priimti sąmoningai, o ne todėl, kad taip lengviau praeiti vertinimą.

Trumpai

Bankui svarbu ne kiek uždirbate, o kiek jums lieka. Prieš einant į banką verta padaryti tris dalykus: suskaičiuoti savo įmokos ribą, patikrinti, ar ji atlaiko palūkanų šuolį dviem punktais, ir uždaryti tai, kas be reikalo užima limitą. Šitie trys žingsniai pakeičia rezultatą labiau nei bet kokios derybos dėl maržos.